AYM'den hisseli tapu sahiplerini ilgilendiren önalım hakkı kararı
Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli hükümleri iptal etti. Satış bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemenin yanı sıra "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ifadeleri de iptal edildi. Karar, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
Hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazlarda pay satın almak isteyenleri yakından ilgilendiren önalım hakkıyla ilgili Anayasa Mahkemesinden önemli bir karar çıktı. Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 7571 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikleri inceledi. Hissedarların önalım hakkını kullanırken ödemesi gereken bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hüküm iptal edildi. Kararla birlikte aynı maddede yer alan bazı süre ifadeleri de düzenleme dışına çıkarıldı.
HİSSELİ TAPULARDA RAYİÇ BEDEL HÜKMÜ İPTAL EDİLDİ
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda hissedarlara yasal önalım hakkı tanıyor. Buna göre hissedarlardan biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar, satılan hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkına sahip oluyor. Kamuoyunda şufa hakkı olarak bilinen bu uygulama, hissedarların taşınmaz üzerindeki paylarını korumalarına imkân sağlıyor.
24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikte ise önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, tapuda gösterilen satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli yatırması öngörülmüştü. Ayrıca alıcıya düşen tapu giderlerinin de ödenmesi gerekiyordu.
Anayasa Mahkemesi, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararıyla söz konusu düzenlemedeki "rayiç bedeli" ibaresini iptal etti. Böylece önalım hakkının kullanılmasında bedelin belirlenmesine ilişkin hüküm Anayasa'ya aykırı bulundu.
"GECİKMEKSİZİN" VE "KESİN SÜRE" İBARELERİ DE KALDIRILDI
AYM'nin iptal kararı yalnızca satış bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümle sınırlı kalmadı. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ifadeleri de iptal edildi.
Bunun yanı sıra 7571 sayılı Kanun'la Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı.
Mahkemenin değerlendirmesinde, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar ile taşınmazın payını satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakları arasındaki dengenin gözetilmesi gerektiği vurgulandı.
KARAR 6 AĞUSTOS 2027'DE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
Anayasa Mahkemesinin 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararının yürürlük tarihi de belli oldu. İptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek. Dolayısıyla karar, yayımlandığı gün itibarıyla önalım hakkına ilişkin uygulamayı değiştirmeyecek. Hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazlarda pay alım satımı yapacak kişilerin, iptal hükümlerinin yürürlüğe gireceği tarihi dikkate alması gerekiyor.
