Ev alırken yalnızca fiyata bakmayın! Alıcıların gözden kaçırmaması gereken ayrıntılar

Konut sahibi olmak isteyenler için piyasadaki fiyatlar kadar doğru zamanda, doğru mülkü seçmek de önem taşıyor. Yüksek konut kredisi faizleri, mevduat getirileri ve yatırım araçlarındaki hareketlilik konut piyasasında alıcıların kararlarını etkilerken Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, ev almak isteyenlere dikkat çeken bir tarih verdi. Araç, bütçesi uygun olanların konut alımını 2027 yılının mayıs ayına kadar tamamlamasını önerdi.

Yeni Ankara’ya özel açıklamalarda bulunan Şenay Araç, konut fiyatlarının son dönemde enflasyonun gerisinde kaldığını, özellikle nakit parası bulunan alıcıların pazarlık yaparak avantaj elde edebileceğini söyledi. Ev satın alırken yalnızca ilan fiyatına bakılmaması gerektiğini belirten Araç, binanın yaşı, arsa payı, tapu kayıtları, yapı güvenliği ve mevcut kiracının durumunun da araştırılmasını istedi.

Araç, konut alımının yalnızca bir yatırım kararı olarak değerlendirilmemesi gerektiğini de belirterek, “Ev almak her zaman kazandırır. İçinde oturursunuz, yuvanız olur. Her ay kira diye düşünmezsiniz. Hem de aldığınız evin değeri yükselir. İhtiyacınız olduğunda satarsınız” ifadelerini kullandı.

KONUT PİYASASINDA ALICIYI NELER BEKLİYOR?

Konut piyasasının mevcut durumunu değerlendiren Şenay Araç, ekonomik gelişmelerin yatırımcıların tercihlerini değiştirdiğini söyledi. Altına ve fonlara yönelimin yanı sıra yüksek mevduat faizlerinin de bir dönem konut dışındaki yatırım araçlarına ilgiyi artırdığını belirten Araç, özellikle kiradan kurtulmak isteyenlerin orta fiyatlı konutlara yöneldiğini ifade etti.

Araç, “Alıcının çoğu kiradan kurtulmak için 5-10 milyon lira arasındaki konutlara yöneliyor. Konut fiyatları da enflasyon artışının altında seyrediyor” dedi.

Konutun fiyatını belirleyen unsurların başında lokasyonun geldiğini söyleyen Araç, binanın yaşı, bulunduğu kat ve sosyal imkânların da fiyat üzerinde etkili olduğunu belirtti.

Aynı sokakta bulunan iki dairenin bile birbirinden çok farklı fiyatlarla satışa çıkabileceğini anlatan Araç, şu değerlendirmeyi yaptı:

“Aynı sokakta yan yana olan dairelerden biri 30 yıllık bir binadaysa fiyatı farklı, diğeri yeni bir binadaysa ve otoparkı varsa fiyatı farklı olabilir. İçinde tadilat yapılan dairenin bile fiyatı, tadilat yapılmamış olandan farklıdır.”

Araç’a göre konutun bulunduğu bölgedeki arsa maliyeti de satış fiyatını doğrudan etkiliyor. Şehir merkezindeki bir konutla şehir çeperindeki bir konut arasında ciddi fiyat farklılıkları oluşabildiğini belirten Araç, piyasadaki konut stokunun artmasının da fiyatlar üzerinde baskı oluşturabileceğini söyledi.

NAKİT PARASI OLANLARA PAZARLIK ÇAĞRISI

Ev satın almak isteyenlerin ilan fiyatını doğrudan kabul etmemesi gerektiğini belirten Şenay Araç, özellikle nakit ödeme yapabilecek kişilerin pazarlık imkânını değerlendirmesini istedi.

Araç, ilanlarda pazarlık payı bırakılabildiğini belirterek, “Elinde nakit olanlar ciddi pazarlık yapsınlar. O bölgeyi fiziki olarak dolaşarak araştırsınlar” dedi.

Bir evin gerçek değerini anlamak için yalnızca internet ilanlarına bakmanın yeterli olmadığını söyleyen Araç, alıcıların aynı mahalledeki benzer konutları da incelemesini önerdi.

Konut piyasasındaki hareketliliğin faiz oranlarıyla yakından ilişkili olduğunu ifade eden Araç, mevduat faizlerindeki düşüşün tasarruf sahiplerini yeniden konuta yöneltebileceğini belirtti. Konut kredisi faizlerindeki gerilemenin de talebi artırabileceğini söyleyen Araç, faizlerin düşmesi hâlinde ev fiyatlarında yükseliş görülebileceğini savundu.

Bu nedenle mevcut fiyatların alıcılar açısından fırsat oluşturduğunu düşünen Araç, “Faizler düşse ev fiyatları yükselir. O yüzden imkânı olan hemen alım yapmalıdır. Bu fiyatlar şu an uygun seyrediyor” ifadelerini kullandı.

EV ALACAKLARA MAYIS 2027 TAVSİYESİ

Konut satın almak isteyenlere zamanlama konusunda da öneride bulunan Şenay Araç, özellikle bütçesi hazır olanların kararlarını uzun süre ertelememesi gerektiğini söyledi.

Araç, “Ev almak isteyenler mutlaka 2027 yılının mayıs ayına kadar alımını yapmalı, bütçesine uygun yeri almalı” diyerek kendi piyasa beklentisini paylaştı.

İlk kez ev sahibi olacaklara yönelik olası finansman desteklerine de değinen Araç, devletin düşük faizli bir kampanya hazırlığında olduğunu düşündüğünü belirterek bu tür desteklerin takip edilmesini önerdi. Ancak söz konusu kampanyanın kapsamı, başvuru şartları ve yürürlük tarihi konusunda henüz doğrulanmış resmî bir bilgi bulunmadığından, alıcıların açıklanmış bir program varmış gibi hareket etmemesi gerekiyor.

Yeni evli çiftlerin düğün takıları, aile desteği veya katılım finansman modelleriyle ev sahibi olma seçeneklerini değerlendirebileceğini belirten Araç, bütçeye uygun ödeme planı yapılmasının önemini vurguladı.

KONUT KREDİSİ Mİ, KİRA MI?

Kira ödemekle konut kredisi kullanmak arasındaki farkı değerlendiren Araç, kirada oturan kişinin yaptığı ödemelerin karşılığında mülk sahibi olamadığını, kredi kullanan kişinin ise borcunu tamamladığında evin mülkiyetini kazanabileceğini söyledi.

Araç, “Kirayı başka bir mülk sahibine ödersiniz. Sonuçta ödemeniz karşılığında oturursunuz, tapu mülk sahibinindir. Krediyi bankaya ödersiniz, borcunuzdur. Sonuçta ev sizin olur. Bir tapunuz vardır artık. Bence hesabı yapılması gereken fark budur” ifadelerini kullandı.

Bununla birlikte konut kredisi faizlerinin yüksek olduğu dönemlerde borcun toplam maliyetinin dikkatle hesaplanması gerektiğini belirten Araç, evin büyük bölümünü krediyle satın almanın maliyeti artırabileceğini söyledi.

Peşinatı bulunan alıcılara katılım finansman sistemlerini ve inşaat firmalarının taksitli satış kampanyalarını araştırmalarını öneren Araç, bankadan kredi kullanılması gerekiyorsa mümkün olduğunca ihtiyaç duyulan tutarla sınırlı kalınmasını tavsiye etti.

YATIRIM İÇİN EV ALACAKLAR KİRA ÇARPANINA BAKMALI

Şenay Araç, yatırım amacıyla konut satın alacak kişilerin yalnızca evin gelecekte değer kazanmasına odaklanmaması gerektiğini söyledi.

Bu noktada kira çarpanının önemli olduğunu belirten Araç, satın alınacak evin aylık kira getirisiyle satış fiyatının karşılaştırılmasını istedi.

Kira çarpanı, bir konutun satış fiyatının aylık kira bedeline bölünmesiyle hesaplanıyor. Ortaya çıkan sayı, konutun mevcut kira geliriyle kaç ayda satış bedeline ulaşabileceğini gösteriyor. Yıllık kira üzerinden yapılan hesaplama ise amortisman süresini ortaya koyuyor.

Örneğin 6 milyon liraya alınan ve aylık 30 bin lira kira getiren bir konutun basit kira çarpanı 200 ay, yani yaklaşık 16 yıl 8 ay oluyor. Bu hesaplamada boş kalma süresi, bakım, vergi, aidat ve diğer giderler dikkate alınmıyor.

Araç, yatırımcıların satın alma kararından önce bu hesabı mutlaka yapmasını önerdi.

EV ALIRKEN TAPUDA İLK OLARAK NE KONTROL EDİLMELİ?

Konut satın alırken en önemli aşamalardan birinin tapu kayıtlarını incelemek olduğunu belirten Şenay Araç, alıcıların mülkün üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığını öğrenmesi gerektiğini söyledi.

Araç, “Mutlaka mülk sahibinden takyidat belgesi istesinler. Evin üzerinde ipotek ve şerh var mı, onu öğrensinler” dedi.

Takyidat, bir taşınmazın üzerindeki mülkiyet kısıtlamalarını ve hakları gösteren kayıtları ifade ediyor. İpotek, haciz, irtifak ve çeşitli şerhler bu kapsamda değerlendiriliyor.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Web Tapu sistemi üzerinden de taşınmaz kayıtları incelenebiliyor. Alıcıların yalnızca satıcının gösterdiği tapu senedine güvenmek yerine satış öncesinde güncel tapu kayıt örneğini kontrol etmesi önem taşıyor.

Araç, kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımının da bilinmesi gerektiğini belirtti. Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki veya tamamlanması planlanan yapıda bağımsız bölümlere ilişkin kurulan hakkı; kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümlerin mülkiyetini ifade ediyor.

Bu nedenle alıcıların tapudaki bağımsız bölüm bilgilerini satın aldıkları daireyle karşılaştırması gerekiyor.

İSKÂN VE DASK KONUSUNDA YANLIŞ BİLGİYE DİKKAT

Şenay Araç, konut alımında iskân belgesinin de araştırılması gerektiğini söyledi. İskân, yapının ruhsat ve ilgili mevzuat çerçevesinde kullanılabileceğini gösteren yapı kullanma izin belgesi olarak biliniyor.

Araç, iskânı bulunmayan konutlarda kredi ve sigorta işlemleriyle ilgili sorunlar yaşanabileceğini belirtti. Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: İskânı olmayan her konut için DASK yapılamayacağı yönündeki genelleme doğru değil.

Doğal Afet Sigortaları Kurumunun açıklamasına göre, belirli şartları taşıyan kat irtifaklı binalar ve tapuda henüz cins tashihi yapılmamış bazı meskenler de zorunlu deprem sigortası kapsamına girebiliyor. Kat mülkiyetinin bulunmaması tek başına DASK yapılmasına engel oluşturmuyor.

Bu nedenle konutun tapu niteliği, yapı durumu ve sigorta kapsamı ayrı ayrı kontrol edilmeli. İskân durumu ile krediye uygunluk konusunda da ilgili banka ve belediyeden bilgi alınmalı.

BİNANIN YAŞI MI, YAPIM KALİTESİ Mİ DAHA ÖNEMLİ?

Konut alırken yalnızca binanın kaç yıllık olduğuna bakılmasının yeterli olmadığını söyleyen Araç, yapının taşıyıcı sistemi, kullanılan malzemeler ve zemin özelliklerinin de değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

Araç, Hatay’daki depremlerde yeni yapıların da yıkıldığını hatırlatarak, “Hayır, bina yaşı değil, kullanılan malzeme, temel çok önemlidir. Hatay’da birçok yeni bina yıkıldı, depremde bunu gördük” dedi.

Konutun yerinde incelenmesini isteyen Araç, özellikle şu ayrıntılara dikkat çekti:

• Duvarlarda ve taşıyıcı elemanlarda çatlak bulunup bulunmadığı,
• Bodrum katta su veya rutubet sorunu yaşanıp yaşanmadığı,
• Sıvalarda dökülme ve nem izleri olup olmadığı,
• Binanın zemini ve temel özellikleri,
• Yapının geçmişte tadilat veya güçlendirme geçirip geçirmediği.

Araç, “En doğrusu, teknik olarak beton testi yaptırmaktır” değerlendirmesinde bulundu.

Burada alıcıların önemli bir ayrımı bilmesi gerekiyor: Daireyi gözle incelemek veya yalnızca beton testi yaptırmak binanın güvenli olduğunu kesin olarak kanıtlamaz. Yapının deprem performansının değerlendirilmesi için yetkin mühendisler tarafından teknik inceleme yapılması gerekir.

Ekspertiz raporuyla teknik yapı incelemesinin de birbirine karıştırılmaması gerektiğini söyleyen Araç, gayrimenkulün değerini belirlemeye yönelik raporların tek başına binanın deprem güvenliğini ortaya koymadığını belirtti.

EVİN SATIŞ FİYATI DIŞINDA HANGİ MASRAFLAR ÇIKAR?

Konut satın alırken alıcıların yalnızca satış bedeline göre bütçe yapmaması gerektiğini belirten Şenay Araç, taşınma ve abonelik giderlerinin de hesaba katılmasını istedi.

Araç’a göre ev satın alındıktan sonra ortaya çıkabilecek ek masraflar şöyle:

• Tapu harcı ve işlem giderleri,
• Taşınma ücreti,
• Elektrik, su ve doğal gaz abonelik bedelleri,
• Boya ve tadilat masrafları,
• Apartman aidatı,
• Gerekli sigorta giderleri.

Bu kalemlerin toplamı, özellikle bütçesini son kuruşuna kadar konut alımına ayıran kişiler için beklenmedik bir yük oluşturabiliyor.

KİRACILI EV ALACAKLARA ÖNEMLİ UYARI

Şenay Araç’ın üzerinde durduğu konulardan biri de satın alınacak konutun kiracılı olup olmadığı.

Özellikle yatırım amacıyla ev alanların kiracıyla ilgili şartları önceden netleştirmesi gerektiğini belirten Araç, evin boş teslim edilip edilmeyeceğinin satış öncesinde kararlaştırılmasını istedi.

Araç, “Boş mu, kiracılı mı, kiracı çıkacak mı, kiracı taşınmak için para ister mi? Bunlar netleşmeden ev alımını yapmasınlar. Başınıza sorun alırsınız” ifadelerini kullandı.

Konutun fotoğraflarının gerçeği yansıtmayabileceğini ve piyasa değerinin çok altında verilen ilanların dikkatle incelenmesi gerektiğini söyleyen Araç, alıcıların evi mutlaka yerinde görmesini önerdi.

Kiracılı bir ev satın alındığında mevcut kira sözleşmesi ve depozito durumu da incelenmeli. Kiracının evi tahliye edeceği yönündeki sözlü beyanlar yerine, tarafların hak ve yükümlülüklerinin hukuken değerlendirilmesi gerekiyor.

KAPORA GÖNDERMEDEN ÖNCE BU BELGELERİ İSTEYİN

Gayrimenkul alımında kapora aşamasının da dikkatle yürütülmesi gerektiğini belirten Şenay Araç, alıcıların mülk sahibinin kimliğini ve tapu bilgilerini doğrulamasını istedi.

Araç, satış öncesinde şu belgelerin incelenmesini önerdi:

1. Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgileri.
2. Mülk sahibinin kimliği ve tapudaki malik bilgileri.
3. Belediyeden alınan emlak vergisine esas rayiç bedel bilgisi.
4. Yapı kullanma izin belgesi ve ilgili yapı belgeleri.
5. Konut kiracılıysa kira sözleşmesi ve depozito bilgileri.

Kapora ödemesinin de kayıtlı ve açıklamalı şekilde yapılması gerektiğini belirten Araç, banka transferinde ödemenin hangi taşınmaz için ve hangi amaçla yapıldığının açıkça yazılmasını tavsiye etti.

Bu aşamada satış vaadi, kapora ve cayma koşullarının yazılı sözleşmeyle düzenlenmesi, ödeme yapılacak hesabın mülk sahibiyle ilişkisinin doğrulanması da olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önem taşıyor.

EYLÜL 2026 KONUT VERİLERİ PİYASANIN TABLOSUNU ORTAYA KOYDU

Şenay Araç’ın konut piyasasına ilişkin değerlendirmeleri, açıklanan son verilerle birlikte ele alındığında alıcıların karşı karşıya olduğu tablo daha net görülüyor.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye genelinde Eylül 2026’da 142 bin 390 konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,3 düşüş anlamına geliyor. İpotekli satışlar ise yıllık bazda yüzde 5,1 artarak 23 bin 397’ye ulaştı.

Kırıkkale’de ise Eylül 2026’da 666 konut satışı gerçekleşti. Ocak-eylül döneminde il genelindeki toplam satış 4 bin 336 oldu. Geçen yılın aynı döneminde bu sayı 5 bin 133’tü. Böylece Kırıkkale’de yılın ilk dokuz ayında konut satışları yaklaşık yüzde 15,5 geriledi.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi verileri de önemli bir ayrıntıya işaret ediyor. Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık yüzde 22,3 artarken enflasyondan arındırılmış reel değişim yüzde 5,7 düşüş olarak gerçekleşti. Ankara’da yıllık artış yüzde 22,0 olurken aylık artış yüzde 0,1 seviyesinde kaldı.

Bu veriler, Şenay Araç’ın konut fiyatlarının enflasyon karşısında gerilediği yönündeki değerlendirmesini destekliyor. Ancak fiyatlardaki reel gerileme, her konutun ucuzladığı veya her evin yatırım açısından kazanç sağlayacağı anlamına gelmiyor.

EİDS VE İLAN FİYATLARI HAKKINDA ÖNEMLİ AYRINTI

Araç’ın ilan fiyatlarına ilişkin değerlendirmesinde de bir mevzuat ayrımına dikkat çekmek gerekiyor.

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), taşınmaz ilanlarında kimlik ve yetki doğrulamasını amaçlıyor. İlan fiyatlarının haksız ve manipülatif biçimde artırılmasına yönelik yasak ise ayrı bir düzenlemeyle getirildi.

Ticaret Bakanlığının 30 Mayıs 2025’te yürürlüğe giren düzenlemesine göre, genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir gerekçeye dayanmayan fiyat artışları yasaklandı. Dolayısıyla EİDS nedeniyle bütün ilanların yüzde 10-12 yüksek fiyatla yayımlandığı şeklinde genel bir kural bulunmuyor.

Ev almak isteyenlerin ilan fiyatını pazarlıkla düşürme ihtimali bulunsa da gerçek piyasa değerini karşılaştırmalı araştırmayla belirlemesi gerekiyor.