ABD’de Mortgage faizi yeniden yüzde 7’nin üzerinde
ABD ekonomisinden gelen her veri artık yalnızca Amerikalıları değil, küresel piyasaları da yakından ilgilendiriyor. Bunun en önemli nedenlerinden biri de dünyanın en büyük ekonomisinde faizlerin seyri. Özellikle konut kredilerinde kullanılan mortgage faizleri, hem tüketicinin harcama kararlarını hem de konut piyasasını doğrudan etkiliyor.
Eylül ayının son günlerinde ABD’de mortgage faizlerinin yeniden yüzde 7’nin üzerine çıkması dikkat çekici bir gelişme. Freddie Mac verilerine göre 24 Eylül 2026 itibarıyla 30 yıl vadeli sabit mortgage faizinin ortalaması yüzde 7,03'e yükseldi. Bir hafta önce bu oran yüzde 6,95 seviyesindeydi. Bir yıl önce ise yüzde 6,30 düzeyindeydi.
Daha güncel piyasa verilerinde ise 30 Eylül itibarıyla 30 yıllık sabit mortgage faizinin yaklaşık yüzde 7,45 seviyesine kadar yükseldiği görülüyor. Aynı dönemde 15 yıllık sabit mortgage faizinin de yaklaşık yüzde 6,67 seviyesinde bulunduğu bildiriliyor.
Burada önemli bir ayrıntının altını çizmek gerekiyor. ABD Merkez Bankası, yani Fed, mortgage faizini doğrudan belirlemiyor. Ancak Fed'in politika faizi, tahvil piyasası ve özellikle uzun vadeli ABD Hazine tahvillerinin getirileri mortgage faizleri üzerinde önemli bir etkiye sahip. Nitekim Fed'in eylül ayındaki faiz artışı sonrasında piyasalarda borçlanma maliyetlerinin yeniden yükselmesi dikkat çekti.
Fed'in 15-16 Eylül toplantısında federal fonlama faizini yüzde 3,75-4,00 aralığına yükselttiği bildirildi. 29 Eylül itibarıyla efektif federal fonlama faizi ise yüzde 3,88 seviyesindeydi. Aynı tarihte ABD'nin 10 yıllık Hazine tahvilinin getirisi yüzde 5,24 seviyesine ulaşmıştı.
Bence burada asıl üzerinde durulması gereken konu, mortgage faizindeki artışın Amerikan tüketicisine nasıl yansıdığıdır.
Bir Amerikalı ev almak istediğinde, yalnızca evin satış fiyatına bakmıyor. Aynı zamanda aylık mortgage ödemesini de hesaplıyor. Faiz yükseldiğinde aynı miktardaki kredi için ödenecek aylık taksit artıyor. Dolayısıyla kişinin satın alma gücü düşüyor.
Örneğin 300 bin dolarlık 30 yıl vadeli bir mortgage kredisi yüzde 7,455 faizle kullanıldığında, yalnızca anapara ve faiz ödemeleri üzerinden hesaplandığında toplam faiz yükü oldukça yüksek bir seviyeye çıkıyor. Fortune'un hesaplamasına göre bu tutardaki bir kredinin 30 yıllık toplam faiz maliyeti yaklaşık 451 bin 824 dolar olabiliyor.
Bu tablo bize mortgage faizinin neden yalnızca bir finans göstergesi olmadığını anlatıyor. Konut piyasası, inşaat sektörü, mobilya, beyaz eşya, otomotiv ve hatta tüketici güveni bundan etkileniyor.
Faiz yükseldiğinde insanlar ev satın alma kararlarını erteleyebiliyor. Konut talebinin zayıflaması ise satışların yavaşlamasına neden olabiliyor. Müteahhitler yeni projelerde daha temkinli davranabiliyor. Bankaların kredi verme koşulları sıkılaşabiliyor.
ABD'de mortgage faizlerinin yüzde 7'nin üzerine çıkması bu nedenle psikolojik açıdan da önemli. Nitekim 24 Eylül haftasında 30 yıllık mortgage faizinin yüzde 7,03'e yükselmesi, 2025 yılının başından bu yana görülen en yüksek haftalık seviyelerden biri oldu. Associated Press'in aktardığı verilere göre mortgage faizlerindeki yükseliş beş hafta üst üste devam etti.
Bunun Türkiye açısından da önemli mesajları var.
ABD'de faizlerin yüksek kalması, küresel sermayenin yönünü etkileyebilir. Amerikan tahvillerinin getirileri yükseldiğinde yatırımcılar daha yüksek getiri sunan dolar cinsi varlıklara yönelebilir. Bu durum gelişmekte olan ülkeler açısından finansman koşullarının sıkılaşması anlamına gelebilir.
Dolayısıyla ABD'deki mortgage faizini yalnızca Amerikan konut piyasasının bir göstergesi olarak değerlendirmemek gerekir. Bunun arkasında enflasyon, Fed politikası, petrol fiyatları, tahvil faizleri, kamu borçlanması ve küresel sermaye hareketleri gibi çok sayıda faktör bulunuyor.
ABD'de 2021 yılında mortgage faizlerinin yüzde 2,65 gibi tarihî düşük seviyelere kadar indiğini de hatırlamak gerekiyor. Bugünkü yüzde 7'nin üzerindeki oranla karşılaştırıldığında aradaki farkın Amerikan tüketicisi açısından ne kadar büyük olduğu daha iyi anlaşılıyor.
Sonuç olarak ABD'de mortgage faizlerinin yeniden yüzde 7'nin üzerine çıkması, "faiz yüksek, konut pahalı" denkleminden çok daha geniş bir ekonomik tabloyu ortaya koyuyor. Tüketicinin borçlanma maliyeti yükselirken konut talebi, inşaat yatırımları ve tüketim harcamaları üzerinde baskı oluşuyor.
Benim açımdan burada takip edilmesi gereken en önemli gösterge, Fed'in bundan sonraki faiz politikası ile birlikte 10 yıllık ABD tahvil faizinin seyri olacaktır. Çünkü mortgage piyasasının geleceği büyük ölçüde bu iki göstergenin nasıl şekilleneceğiyle yakından bağlantılı.
ABD ekonomisinde faizlerin uzun süre yüksek kalması, yalnızca Amerikan vatandaşının ev alma kararını değil, küresel ekonomide sermayenin maliyetini de belirlemeye devam edecek. Bu nedenle mortgage faizlerindeki her hareketi, dünya ekonomisinin genel yönü açısından da dikkatle izlemek gerekiyor.
