Paylı taşınmazdan pay satın almanın riskleri nelerdir?

Paylı bir şekilde ortak olunan taşınmazlarda ortaklardan bir veya birkaçının taşınmazın satışına onay vermediği durumlar ile karşılaşılabiliyor. Bu gibi durumlarda ortaklar arasında husumet doğduğundan ortaklardan birinin diğerlerinden habersiz satış yoluna gittiği de sıklıkla görülmektedir. Bu yazımızda paylı mülkiyetlerin satışında dikkat edilmesi gereken ön alım hakkını ele alacağız.

Taşınmaz mülkiyetlerinde elbirliği ve paylı olmak üzere iki farklı ortaklık türü bulunmaktadır. Elbirliği mülkiyetinde kişiler taşınmaza bütün olarak sahip iken paylı mülkiyette ortakların payları belirli olmakta ve herkes kendi payının sahibi olmaktadır. Taşınmazın dava açmak veyahut dava yoluna girmeksizin anlaşılan bir kişiye satılması mümkündür. İzale-i Şuyu davası ile taşınmazı mahkeme kararıyla satma durumunda tüm ortaklara payları ödenmektedir. Burada karşılaşılabilecek olumsuz bir durum genelde bulunmamaktadır.

Taşınmazın dava yoluna girmeksizin bir alıcıya satılması durumunda önemli olan nokta diğer ortakların ön alım hakkının zedelenmemesine önem göstermektir. Taşınmaz paydaşlarının ön alım hakkının olması nedeniyle, taşınmazın paydaşlarından birisinin payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi durumunda diğer paydaşlara bu durumu bildirmesi ve bir nevi payı alıp almayacaklarını sorması gerekmektedir. Ön alım hakkının zedelenmesi yani taşınmaz ortaklarına satın alıp almayacaklarının sorulmaması durumunda satış yapılsa dahi ön alım hakkı olan paydaş dava açmak yoluyla ön alım hakkının zedelendiğinden bahisle satışı iptal etme hakkına sahiptir.

Bu durumda satın alan kişinin ödediği bedeli ödemekle yükümlü olan paydaş, mahkeme kararı neticesinde satın alan kişiye bedeli ödemekle taşınmaz payını alabilmektedir. Bu sebeple paylı bir taşınmazdan pay satın alırken, diğer ortakların ön alım hakkının kullanıp kullanmadığına bakmak gerekmektedir. Eğer satacak olan kişi ön alım hakkını zedelemek suretiyle size satış yapıyorsa ileride başınızı ağrıtacak durumlar ile karşılaşabilirsiniz.

Yazımızı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi ile bitirelim;

“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

İlgili köşe yazıma ilişkin ve genel hukuki konularda danışacağınız sorularınız için av.akinozbey@gmail.com e-posta adresinden yazabilirsiniz