Kirada 5 yıl kuralı tarih oldu: Yargıtay noktayı koydu!
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emsal kira bedelinin altında kalan taşınmazlar için 5 yıllık sürenin dolması beklenmeden de kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Karara göre, yenilenen sözleşmelerde bedel rayici yansıtmıyorsa ilk sözleşme tarihi esas alınarak hak uyarlaması yapılacak.
Mülk sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan kira bedeli uyuşmazlıklarına ilişkin yargı sisteminden milyonlarca kişiyi yakından ilgilendiren kritik bir emsal karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yenilenen kira sözleşmelerinde belirlenen tutarın emsal ve rayiç değerlerin altında kalması durumunda, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
Yüksek Mahkeme'nin bu kararı, ilk sözleşme başlangıç tarihini esas alarak 5 yıllık bekleme süresine ilişkin kalıplaşmış yargı uygulamalarını değiştirdi.
DAVA SÜRECİ VE YEREL MAHKEMENİN KARARI
Emsal niteliğindeki hukuki süreç, İstanbul’da 2005 yılından bu yana aynı iş yerinde kiracı olarak bulunan bir işletmeyle ilgili açılan davayla başladı. Mülk sahibi, 2021 yılında kiracısının ödediği aylık 22 bin liralık tutarın güncel piyasa koşullarının ve emsallerinin çok altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açtı.
Davayı inceleyen yerel mahkeme, taraflar arasında en son sözleşme yenilemesinin 2018 yılında yapıldığını saptadı. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince yenilenen sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıllık yasal sürenin geçmediğini belirten mahkeme, hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağına karar vererek davayı reddetti.
Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedilince dosya Yargıtay'a taşındı.
YARGITAY’DAN “İLK SÖZLEŞME TARİHİ ESAS ALINMALI” VURGUSU
Temyiz incelemesini tamamlayan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme ve bölge adliye mahkemesinin kararlarını hukuka aykırı bularak bozdu. Kararın gerekçesinde, Borçlar Kanunu uyarınca 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni bedelin hakkaniyete, üretici fiyat endeksine ve emsal bedellere göre belirleneceği hatırlatıldı.
Somut olayda kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekilen kararda, 2018’de yapılan sözleşmenin miktar güncellemesinden ziyade mevcut ilişkiyi yazılı hale getirme amacı taşıyabileceği vurgulandı.
Yüksek Mahkeme kararında, “Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekecektir” ifadelerine yer verildi.
EKSİK ARAŞTIRMA VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ TALİMATI
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin görevinin sunulan tüm delilleri tartışmak ve kira bedelinin rayice uygun olup olmadığını detaylıca araştırmak olduğunu belirtti. Eksik inceleme ile hüküm kurulmasını usul ve kanuna aykırı bulan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin bilirkişi heyetinden ek rapor alması gerektiğini kaydetti.
Kararda; 2018 tarihli sözleşmedeki bedelin o günkü rayici yansıtıp yansıtmadığının tespit edilmesi, eğer o tarihteki bedel rayice uygunsa endeks oranında artış yapılması, aksi takdirde ilk sözleşme tarihi gözetilerek hak ve nesafet ilkelerine göre yeni kira bedelinin belirlenmesi gerektiği talimatı verildi.
