Ev sahibi ile kiracı anlaşamazsa ne olur? Hangi durumda arabulucuya, icraya veya mahkemeye gidilir?

Kira ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıklar artık yalnızca “ev sahibi mi haklı, kiracı mı?” tartışmasından ibaret değil. Ödenmeyen kira, tahliye talebi, kira bedelinin yeniden belirlenmesi, depozito, sözleşmeden doğan alacaklar ve taşınmazın kullanımına ilişkin sorunlar farklı hukuki yolları gündeme getirebiliyor.

Üstelik 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasından geçmek gerekiyor. Adalet Bakanlığı da kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı olduğunu açıkça belirtiyor.

İLK DURAK ÇOĞU UYUŞMAZLIKTA ARABULUCULUK

Ev sahibi ile kiracı arasında kira bedeli, tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması, alacak veya tazminat gibi bir anlaşmazlık çıktığında, kanunun kapsamına giren uyuşmazlıklarda doğrudan dava açmak yerine önce arabulucuya başvurmak gerekiyor. Buradaki amaç tarafları mutlaka anlaşmaya zorlamak değil. Tarafların bir arabulucu eşliğinde kendi çözümlerini bulabilmesi.

Örneğin ev sahibi kira bedelinin artırılmasını, kiracı ise mevcut bedelle devam etmek istediğini söylüyorsa taraflar mahkeme sürecine girmeden yeni bir kira bedeli veya ödeme planı üzerinde anlaşabilir.

Tahliye konusunda da benzer bir yol izlenebilir. Ev sahibi belirli bir tarihte taşınmazın boşaltılmasını isterken kiracı taşınmak için süre talep edebilir. Taraflar anlaşırsa bu şartlar bir anlaşma belgesine dönüşebilir.

Adalet Bakanlığının verilerine göre 1 Eylül 2023'te başlayan zorunlu arabuluculuk uygulamasında kira uyuşmazlıkları kapsamında yüz binlerce başvuru yapıldı ve önemli birbölümü anlaşmayla sonuçlandı.

ANLAŞMA OLMAZSA NE OLACAK?

Arabuluculuk görüşmelerinde sonuç alınamazsa süreç burada bitmiyor. Tarafların anlaşamadığını gösteren son tutanak düzenleniyor. Uyuşmazlığın niteliğine göre gerekli şartlar oluştuğunda taraflar bundan sonra mahkemede hak arayabiliyor.

Burada önemli nokta şu: Arabuluculuk, tahliye davasının kendisi değil; birçok kira uyuşmazlığında dava açılabilmesinin önündeki zorunlu aşama.

Bu nedenle kiracı veya ev sahibi, “Arabulucuda anlaşamadık, artık yapacak bir şey yok” düşüncesine kapılmamalı.

KİRA ÖDENMİYORSA FARKLI BİR YOL GÜNDEME GELEBİLİYOR

Kira borcunun ödenmemesi, tahliye uyuşmazlıklarının en sık karşılaşılan nedenlerinden biri.

Bu durumda ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollardan biri icra takibi.

Özellikle kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci, genel kira uyuşmazlıklarından farklı kurallara tabi olabiliyor. Adalet Bakanlığının uzmanlık kaynağında da, İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye hükümlerinin dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında tutulduğu belirtiliyor. Bu ayrım önemli. Çünkü “Her tahliye için önce arabulucuya gidilir” şeklindeki genelleme doğru değil. Tahliyenin hangi hukuki nedene dayandığı ve hangi usulün kullanılacağı belirleyici oluyor.

EV SAHİBİ “EVİMİ GERİ İSTİYORUM” DİYEBİLİR Mİ?

Tahliye konusunda tek bir yol yok. Ev sahibinin kendisinin, eşinin, çocuklarının veya kanunun öngördüğü belirli yakınlarının konut ihtiyacı; yeniden inşa veya esaslı onarım gibi bazı hukuki nedenler tahliye talebinin dayanağı olabilir.

Bunun yanında kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının kira borcunu ödememesi veya kira ilişkisi içerisinde ortaya çıkan başka hukuki sebepler de farklı tahliye yollarını gündeme getirebilir. Ancak burada kritik nokta şu: Ev sahibinin taşınmazın sahibi olması, kiracıyı istediği anda çıkarabileceği anlamına gelmez.

Tahliye için kanunun aradığı şartların oluşması ve doğru usulün izlenmesi gerekir. Bu nedenle “Tapu benim, istediğim zaman çıkarırım” yaklaşımı hukuken her durumda geçerli değildir.

KİRACI HANGİ DURUMDA KENDİNİ KORUYABİLİR?

Kiracının da kira sözleşmesini, banka dekontlarını, yazışmaları, ihtarnameleri ve diğer belgeleri düzenli şekilde saklaması büyük önem taşıyor.

Örneğin kiracı kira bedelini banka üzerinden ödüyorsa açıklama bölümünün doğru kullanılması, ödeme kayıtlarının muhafaza edilmesi ve ev sahibiyle yapılan önemli yazışmaların kaybedilmemesi ileride ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlıkta delil niteliği açısından önem kazanabilir.

Özellikle tahliye baskısı yaşayan bir kiracının yalnızca sözlü görüşmelere güvenmesi yerine hukuki durumunu belgeler üzerinden değerlendirmesi gerekiyor.

KİRA BEDELİ KONUSUNDA ANLAŞMAZLIK ÇIKARSA?

Bir başka önemli başlık ise kira bedelinin belirlenmesi. Ev sahibi “kira çok düşük kaldı” derken kiracı “artış zaten yapıldı” diyebilir. Taraflar anlaşamazsa kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hukuki süreç gündeme gelebilir.

Burada yalnızca çevredeki evlerin ilan fiyatlarına bakarak sonuç çıkarmak yeterli değil. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmenin süresi, önceki kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve ilgili hukuki düzenlemeler birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle sosyal medyada veya internet ilanlarında görülen tek bir rakam üzerinden “Mahkeme kesin bu kirayı belirler” şeklinde yorum yapmak doğru değildir.

“İhtar çektim, kiracı hemen çıkar” düşüncesi de her zaman doğru değil

Tahliye süreçlerinde en sık yapılan hatalardan biri, noter ihtarı veya yazılı bildirimin tek başına tahliyeyi otomatik olarak gerçekleştireceğini düşünmek.

İhtarın ne zaman gönderildiği, hangi gerekçeye dayandığı, kira sözleşmesinin durumu ve kanunda öngörülen süreler önem taşıyor.

Bu nedenle tahliye talep eden kişinin önce hangi tahliye sebebine dayanacağını belirlemesi, ardından o sebebe ilişkin yasal şartları ve süreleri kontrol etmesi gerekiyor. Yanlış gerekçeyle veya yanlış zamanda atılan bir adım, süreci uzatabilir.

2026'DA ARABULUCULUK ÜCRETLERİ DE AYRICA GÜNDEMDE

2026 yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinde kira tespiti ve tahliye talepli uyuşmazlıklara ilişkin ücret hesaplamaları ayrıca düzenlenmiş durumda.

Tarifede, anlaşma sağlanması halinde tahliye talepli uyuşmazlıklarda hesabın bir yıllık kira bedelinin yarısı üzerinden; kira tespiti uyuşmazlıklarında ise belirlenen kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden yapılacağı düzenleniyor.

Bu nedenle özellikle yüksek kira bedellerinin söz konusu olduğu uyuşmazlıklarda tarafların süreç başlamadan önce ortaya çıkabilecek masraflar konusunda da bilgi edinmesi önem taşıyor.

ASIL MESELE DOĞRU HUKUKİ YOLU SEÇMEK

Kira uyuşmazlıklarında en büyük hata, bütün sorunları aynı hukuki yöntemle çözmeye çalışmak. Ödenmeyen kira başka, ihtiyaç nedeniyle tahliye başka, kira bedelinin belirlenmesi başka, sözleşmeden kaynaklanan alacak başka bir süreç doğurabilir.

Üstelik bazı durumlarda arabuluculuk dava şartıyken, İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışında tutuluyor. Bu nedenle ev sahibi açısından doğru soru “Kiracıyı nasıl çıkarırım?” değil;

“Benim somut olayımda hangi tahliye nedeni var ve kanunun öngördüğü hangi yol izlenmeli?” Kiracı açısından da soru yalnızca “Beni çıkarabilir mi?” olmamalı.

“Ev sahibinin ileri sürdüğü gerekçe hukuken geçerli mi, bana gönderilen bildirim ve yapılan işlem usulüne uygun mu?”

Uyuşmazlık büyümeden yapılabilecekler

Kira anlaşmazlığı yaşayan tarafların ilk aşamada şu belgeleri bir araya getirmesi süreci daha sağlıklı hale getirebilir:

Ev sahibi-kiracı anlaşmazlıklarında gerilimi artıran nedenlerGüncel