ATEM Başkanı Arpacı'dan Ankara analizi! Ankara'da kira krizi bitti mi?

Ankara’da konut ve kira piyasasındaki son gelişmeleri değerlendiren Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) Başkanı Burak Arpacı, Yeni Ankara’ya özel açıklamalarda bulundu.

“KREDİ MALİYETLERİ SATIŞLARI ETKİLİYOR”

Arpacı, yüksek inşaat maliyetleri ve kredi faizlerinin vatandaşın konut alım gücünü zorladığını belirterek, “Arz her zaman var, talep de her zaman mevcut. Ancak inşaat maliyetlerinin yüksek olması, vatandaşın alım gücünü azalttığı için bu noktada sıkıntılar yaşanıyor. Bu nedenle vatandaşlarımız güncel fiyatlarla yeni bina dairelerine ulaşmakta zorlanıyor. Bunun temel nedenleri arasında mevduat faizlerinin yüksek olması ve konut kredi faiz oranlarının artması yer alıyor. Bu durum da gayrimenkul sektöründeki satış oranlarını olumsuz yönde etkiliyor. Şuna katılmıyorum; hiçbir emlak ofisi veya gayrimenkul danışmanı, hiçbir mülkün fiyatını yüksek göstermek ya da artırmak istemez ve bunu yapamaz. Çünkü gayrimenkul danışmanları, gerçek değerinde veya değerinin altında olan mülkleri daha hızlı ve kolay şekilde satışa kapatabilir. Bu nedenle konut, arsa veya ticari gayrimenkul fark etmeksizin hiçbir danışman fiyatları yükseltmeye çalışmaz; aksine satışın daha hızlı gerçekleşmesi için mülkün değerinde ya da uygun fiyatla piyasaya sunulmasını ister. Ancak gayrimenkul ilan sitelerinde maalesef çok yüksek fiyatlı ilanlarla karşılaşıyoruz. Bu konuda Türkiye genelindeki odalar olarak gerekli çalışmaları yürütüyor, ortak bir sistem oluşturarak yüksek fiyatlı ilanların önüne geçmek için yoğun çaba harcıyoruz. Bundan yaklaşık 2,5 yıl önce ülkemizde yaşanan deprem nedeniyle Ankara yoğun göç aldı. Kiralık konutlara olan talebin artmasıyla birlikte kentte kira fiyatları yükseldi. Ancak şu anda Ankara’da kira fiyatları dengelendi, çok yüksek artışlardan söz edilmiyor ve hatta bir gerileme yaşanıyor. Günümüzde geçmiş yıllara göre daha fazla kiralık daire bulunuyor. Bu nedenle Ankara’da kiralık konut konusunda gayrimenkul sektöründe ciddi bir sıkıntı yaşanmıyor.” ifadelerini kullandı.

Kredi maliyetlerinin vatandaşın alım gücünü düşürdüğüne dikkat çeken Arpacı, “Her zaman yatırım amacıyla gayrimenkul alanlar olduğu gibi, ihtiyaç nedeniyle gayrimenkul sahibi olmak isteyen vatandaşlar da bulunuyor. Ancak daha önce de belirttiğim gibi, şu anda gayrimenkul alım gücü biraz azalmış durumda. Geçmişte kredi faiz oranlarının düşük olması sayesinde çalışan bir çift veya tek başına çalışan bir memur, uygun koşullarla konut sahibi olabiliyordu. Fakat günümüzde konut kredi faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle vatandaşların alım gücü bir miktar düştü. Devletimiz ve hükümetimiz tarafından ilk evini alacak vatandaşlara yönelik uygun faiz oranlı kredi desteği müjdesi geçtiğimiz günlerde açıklandı. Bu gelişmenin ardından Ankara’da gayrimenkul piyasasının daha da hareketleneceğini düşünüyoruz” şeklinde konuştu.

“KİRA FİYATLARI DENGELENDİ”

Başkan Arpacı, geçmiş dönemde konut fiyatlarındaki artışın kira beklentilerini de yükselttiğini söyleyerek, “Dediğim gibi, 2025’te yaşanan kira artışları şu anda sona erdi ve piyasa bir düzene oturdu. O dönemde konut fiyatları hızlı şekilde yükselince vatandaşlar, sahip oldukları mülklerin değerine göre düşük kira aldıklarını düşünerek kiralara zam yapmak istedi ve birçok kişi bu artışları gerçekleştirdi. Devletimiz de o süreçte kira artışlarına bir sınır getirdi ve düzenlemeler bu çerçevede yapıldı. Ancak şu anda Ankara’da kira fiyatları dengelenmiş durumda. Talep devam ediyor, gayrimenkul danışmanlarının elinde de kiralık daire seçenekleri bulunuyor. Çok fahiş artışlardan söz etmek mümkün değil. Sonuçta vatandaş belli bir miktarda para ödüyor ve karşılığında belirli bir yaşam standardı bekliyor. Konut fiyatlarının yükselmesiyle birlikte mülk sahipleri de kira gelirlerinin artmasını talep ediyor. Fakat şu anda Ankara’da, bazı bölgeler hariç, kira fiyatları genel olarak normal seviyelerde seyrediyor. Semtten semte ciddi farklılıklar olabiliyor. Örneğin bugün bir bölgede 1+1 dairenin kirası ile Beytepe veya Çankaya’daki aynı özellikteki bir dairenin kirası arasında çok büyük farklar bulunabiliyor” dedi.

“TOPRAKTAN YATIRIMDA BU HATAYI YAPMAYIN”

Artan maliyetlerin konut tiplerini değiştirdiğine işaret eden Arpacı, şöyle devam etti:

“Bu, bugünün konusu değil; yıllardır devam eden bir durum. Daha önceki dönemlerde konut fiyatlarının ve satılık mülk fiyatlarının ciddi şekilde artması nedeniyle mülk sahipleri de doğal olarak, ‘Bu kadar değerli bir mülküm var’ düşüncesiyle fiyatlarını yükseltmek istedi. Ankara her zaman bir cazibe merkezi olmuştur. Örneğin ticari gayrimenkul açısından Ankara, Türkiye’de amortisman süresi en düşük illerden biridir. Başkent olması nedeniyle ticaretin düzenli yapıldığı, kiracıların düzenli kira ödediği güçlü bir pazara sahiptir. Gayrimenkul piyasası birçok ekonomik gelişmeden doğrudan etkileniyor. Konut kredi faiz oranları, döviz ve altın piyasalarındaki hareketlilik, mevduat faizlerinin yüksek olması ve sürekli artan inşaat maliyetleri sektörümüzü etkileyen önemli faktörler arasında yer alıyor. İnşaat maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle artık büyük metrekareli 4+1 veya 5+1 dairelerin yapımı azaldı. Vatandaşın daha kolay ulaşabilmesi için 1+1, 2+1 ve 3+1 gibi daha ekonomik konut modellerine ağırlık veriliyor. Vatandaşlarımıza her zaman şunu tavsiye ediyoruz: Müteahhitlerin daha önce yaptığı projeleri ve referanslarını araştırmadan, sadece ‘topraktan yatırım’ düşüncesiyle bir firmadan konut almamaları gerekiyor. Çünkü Ankara’da şu anda bu tür yatırımlar oldukça yaygın şekilde yapılıyor.”

“GAYRİMENKUL DANIŞMANLARI BU YÜKÜ TAŞIMAMALI”

Arpacı, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ve yeni harç uygulamasının sektörde oluşturduğu etkileri şu sözlerle anlattı:

“Son dönemlerde gayrimenkul sektörüne yönelik çeşitli yönetmelikler hayata geçiriliyor. Bu düzenlemelerin bazıları gayrimenkul danışmanlarının haklarını korurken, bazıları ise uygulamada birtakım sorunlara yol açabiliyor. Örneğin son dönemde yürürlüğe giren Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), temel olarak baktığımızda oldukça faydalı bir sistem. Ancak ülkemizde rayiç bedel ile gerçek değer arasındaki yüksek fark nedeniyle gayrimenkul danışmanlarımız yetki alma ve ilan verme süreçlerinde zorluk yaşıyor. Çünkü iki yıl önce bir mülk satın alan vatandaş, bugün mülkünü gerçek değerinden satışa çıkardığında yüksek gelir vergisiyle karşı karşıya kalabiliyor. Bu nedenle devletimizden ve hükümetimizden bu konuda bir muafiyet düzenlemesi talep ediyoruz. Çünkü hem gayrimenkul danışmanları hem de tüketici vatandaşlarımız bu durumdan ciddi şekilde etkileniyor. Son dönemde gündeme gelen 40 bin TL’lik harç uygulaması da aralık ayında torba yasaya girmiş, ocak ayında yürürlüğe girmişti. Bu uygulamanın doğrudan gayrimenkul danışmanları ve birkaç meslek grubunu kapsaması bizleri üzdü. Devletimizin ve hükümetimizin bu düzenlemeyi belirli gerekçelerle hayata geçirdiğini biliyoruz ancak biz de bu konuda gerekli itirazlarımızı yaptık. İnşallah bu uygulamanın yakın zamanda kaldırılmasını istiyoruz. Çünkü gayrimenkul danışmanlarının yalnızca birkaç meslek grubuyla birlikte bu harcı ödemek zorunda bırakılmasını doğru bulmuyoruz.”