Balâ’da değeri artabilecek bölgeler nereler? Beynam öne çıkıyor

Balâ’da değeri artabilecek bölgeler değerlendirilirken mevcut imar kararları, plan değişiklikleri ve ulaşım bağlantıları birlikte ele alındığında Beynam Mahallesi diğer bölgelere göre daha güçlü bir planlama geçmişiyle öne çıkıyor. Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi kayıtlarında Beynam için 2023 yılında yaklaşık 7,16 hektarlık alanda gelişme konut ve park kullanımlarını içeren imar planı çalışması yer aldı. Ayrıca Beynam’da farklı adaları kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişiklikleri de belediye meclisi gündemine taşındı. Ancak herhangi bir mahallenin tamamının kesin biçimde “değer kazanacak bölge” ilan edilmesi mümkün değil. Taşınmazın imar durumu, yola cephesi, parselasyon durumu ve plan kararları yatırım açısından belirleyici oluyor.

BALÂ’DA HANGİ BÖLGE ÖNE ÇIKIYOR?

Balâ’da değer artışı açısından en dikkat çekici bölgelerin başında Beynam geliyor. Bunun temel nedeni yalnızca Ankara’ya olan bağlantısı değil, mahallede yıllar içinde farklı ölçeklerde imar planı ve plan değişikliği çalışmalarının yapılmış olması. Ankara Büyükşehir Belediyesi kayıtlarında Beynam Mahallesi için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan kararlarına ilişkin çok sayıda meclis değerlendirmesi bulunuyor.

Beynam’da özellikle belirli parseller için konut gelişimi ve farklı plan kullanımlarının gündeme gelmesi, bölgenin diğer kırsal alanlardan ayrışmasına neden oluyor. Bu nedenle Beynam için “mahalle genelinde fiyat artışı kesin” demek yerine, imar planı kapsamındaki belirli parsellerin ayrıca incelenmesi daha doğru bir yaklaşım olarak öne çıkıyor.

BEYNAM’DAKİ İMAR HAREKETLERİ NEDEN ÖNEMLİ?

Beynam Mahallesi'nde 2023 yılında 1836, 1839, 1892 ve 2979 numaralı parselleri kapsayan yaklaşık 7,16 hektarlık alanda “Gelişme Konut” ve “Park Alanı” kullanımlarının yer aldığı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan çalışmaları Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi gündemine geldi.

Beynam’da başka bir plan dosyasında ise 605, 606, 607, 608, 609, 610 ve 611 adalara ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği değerlendirildi. Bu veriler, Beynam’ın yalnızca doğal ve rekreasyonel özellikleriyle değil, imar planlaması açısından da takip edilmesi gereken bir bölge olduğunu gösteriyor.

BALÂ MERKEZ ÇEVRESİNDE NEYE DİKKAT EDİLMELİ?

Balâ ilçe merkezi ve mevcut yerleşim alanlarının çevresi, konut talebi açısından ayrıca takip edilebilir. Ancak merkez çevresindeki bir taşınmazın gelecekteki değerini yalnızca konum üzerinden değerlendirmek yerine, yürürlükteki imar planı ve yapılaşma koşullarının parsel bazında kontrol edilmesi gerekiyor.

Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin resmi plan sorgulama sisteminde imar planları, parselasyon planları ve parsel sorgulama ayrı başlıklar altında incelenebiliyor. Bu nedenle yatırım değerlendirmesinde mahalle adı yerine ada ve parsel numarası üzerinden ilerlemek daha sağlıklı sonuç veriyor.

KARTALTEPE, SOFULAR VE BÜYÜKBIYIK İÇİN TABLO NASIL?

Kartaltepe, Sofular ve Büyükbıyık gibi bölgelerde yatırım değerlendirmesi yapılırken doğrulanmış bir “en hızlı değer kazanan mahalleler” sıralaması yapmak için güncel satış fiyatlarının parsel bazında karşılaştırılması gerekiyor. Mevcut resmi kaynaklar, tek başına bu mahalleleri kesin bir değer artışı sıralamasına yerleştirecek yeterli piyasa verisi sunmuyor.

Bu nedenle Beynam için resmi imar kayıtlarıyla desteklenen daha güçlü bir planlama sinyali bulunurken, diğer mahallelerde yatırım kararının parsel bazında verilmesi gerekiyor. Özellikle imar sınırına yakın ancak henüz imar hakkı bulunmayan tarım arazilerinde gelecekte imar gelecekmiş gibi fiyatlama yapılması yatırım riskini artırabilir.

BALÂ’DA ARSA DEĞERİNİ NASIL KONTROL EDEBİLİRSİNİZ?

Balâ Belediyesi'nin e-Devlet üzerinden sunduğu Arsa Metrekare Birim Değeri Sorgulama hizmeti, belediye sınırları içerisindeki cadde ve sokaklara ait arsa rayiç değerlerinin yıllara göre incelenmesine imkan veriyor. Böylece belirli bir bölgedeki resmi metrekare birim değerinin geçmiş yıllarda nasıl değiştiği kontrol edilebiliyor.

Ancak rayiç değer ile gerçek piyasa satış fiyatının aynı şey olmadığı unutulmamalı. Gerçek yatırım değerlendirmesinde imar durumu + parselasyon + ulaşım + altyapı + yola cephe + çevredeki yapılaşma + gerçekleşen satışlar birlikte değerlendirilmelidir.

BALÂ’DA YATIRIM YAPACAKLAR İÇİN KRİTİK AYRINTI

Balâ’da gayrimenkul yatırımı açısından en önemli ayrım mahalle ile parsel arasındaki fark. Aynı mahallede bulunan iki taşınmazdan biri imarlı ve yola cepheli olurken diğeri tarla niteliğinde ve kadastro yoluna dahi doğrudan bağlantısız olabilir.

Bu nedenle “Beynam değerleniyor” şeklindeki genel bir ifadeden hareketle herhangi bir parselin satın alınması doğru olmaz. Ada ve parsel numarası üzerinden yürürlükteki imar planı, askıdaki planlar ve parselasyon durumu kontrol edilmeden yatırım kararı verilmemesi gerekiyor.